КАКОЙ СЕГОДНЯ ПРАЗДНИК? 27 Ноября 2020 г. – Пятница • Чёрная пятница (Black Friday) 54 года • Всемирный день отказа от покупок (Buy Nothing Day) 28 лет • День морской пехоты ВМФ РФ 315 лет • День слушания музыки вечернего города • День поддержки черепах (Turtle Adoption Day) 9 лет • Международный день системного инженера (International Systems Engineer Day) 8 лет • День памяти святого апостола Филиппа • День памяти святителя Григория Паламы • День памяти преподобного Филиппа Ирапского • День памяти священномученика Василия Никольского • День оценщика 24 года • День памяти святых правоверного царя Иустиниана и царицы Феодоры • День памяти священномученика Феодора Баккалинского • День работника ветеринарной службы Кубани 186 лет • День бухгалтера в Татарстане 19 лет • День учителя (Dia del Maestro) - Испания 423 года • День кукурузы (National Maize Day) - США • День чистки зубов (National Flossing Day) - США 20 лет • День благодарения (National Day of Thanksgiving) - Тёркс и Кайкос • День семьи (Family Day) - Палау 3 года • День баварского кремового пирога (National Bavarian Cream Pie Day) - США • День слушания (National Day of Listening) - США 12 лет • День авиации - Венесуэла 28 лет • День здравоохранения (National Health Day) - Таиланд 78 лет • День памяти студентов-медиков (Aniversario del Fusilamiento de los Ocho Estudiantes de Medicina) - Куба 149 лет • День великих героев (Maaveerar Naal) - Шри-Ланка 38 лет • День Ланкашира (Lancashire Day) - Великобритания 725 лет • Именины у Григория, Анны, Дмитрия, Виктора • Куделица (Филиппово заговенье)

Законна ли субаренда?

Самый легкий способ заработать — снять квартиру за 30 тыс. рублей, а потом сдать — но уже за 50 тысяч. Схема субаренды простая и очевидная, вот только люди не всегда законно ею пользуются.

Конфликт интересов

     Идея сдать подороже уже арендованное жилье чаще всего принадлежит арендаторам. Какому собственнику понравится, если его квартиру превратят в общежитие, “нарезав” ее на койко-места, либо в отель с посуточной или почасовой оплатой? А ведь именно так многие посредники и поступают. Нетрудно представить, во что превратится недвижимость через полгода такой эксплуатации. Что уж говорить о сохранности мебели или бытовой техники — хорошо, если стены и пол уцелеют. Впрочем, и им понадобится серьезный ремонт. Понятно, что большинству собственников такая головная боль не нужна, ведь и весь доход от пересдачи получает арендатор “первой очереди”.
Помните: если квартира пересдается арендатором без согласия собственника, такие действия подпадают под понятие “мошенничество”.
Как бороться с арендатором-мошенником?
Бороться с таким явлением можно и нужно. Во-первых, владельцам квартир нельзя терять бдительность. Особенно это касается тех, кто сдает жилье на длительный срок и уезжает, например, в командировку или на дауншифтинг за границу. В таком случае лучше поручить знакомым или родственникам присматривать за квартирой. Если хозяин на месте, то должен сам держать руку на пульсе. Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру для проверки ее состояния. Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены. Можно попросить и соседей в случае чего [например, если вдруг сменился состав жильцов] позвонить и сообщить.
Во-вторых, лучше подстраховаться и оформить все отношения документально. Обычно взаимодействие сторон регламентирует подписанный договор аренды, и в нем как раз указывается, согласен ли собственник квартиры на субаренду или нет. Как показывает практика, большинство владельцев недвижимости возражают против этой схемы, так что в договоре прописывается соответствующий пункт. Если арендатор его нарушает, это становится причиной расторжения договора.
Здесь нужно сделать одно важное замечание: если в договоре не указано, что арендатор имеет право сдавать квартиру в поднаем, по умолчанию у него нет такого права. То есть, если воспользовавшись лазейкой в документе, наниматель и пересдаст кому-то жилье, собственник на законных основаниях может расстаться с ним, а также выселить арендаторов “второй очереди” из своей квартиры. Тогда последние потеряют и крышу над головой, и уплаченные деньги.
Если договариваться по-хорошему
Допустим, вы владелец квартиры и по каким-то своим причинам не возражаете против субаренды [правда, на юридическом языке такую сделку — с участием не юридических, а физических лиц — называют договором поднайма]. Итак, если собственник и арендатор договорились полюбовно и хотят оформить пересдачу официально, по всем правилам, они заключают договор поднайма. Здесь возможны два варианта.
Первый — жилье муниципальное, то есть не приватизировано и принадлежит хозяину на основании договора социального найма. По закону, для того чтобы сдать такую квартиру в поднаем, обязательно требуется получить согласие собственника, то есть государства или органов местного самоуправления [это указано в договоре социального найма]. Однако в реальной жизни этого практически никто не делает. Да и сделки с муниципальным жильем уже редкость, такого фонда осталось немного, так как большинство квартир давно приватизировано.
Второй вариант — с приватизированным жильем — более реальный. Если собственник согласен на суб­аренду своей квартиры, тогда между ним и арендатором заключается договор найма, в котором это условие прописано. Этот документ является фактическим разрешением и основанием для последующей пересдачи. В конечном договоре сторонами являются уже наниматель и поднаниматель, причем указывается, что наниматель действует на основании конкретного договора найма.
По правде говоря, сложно представить себе собственника, которому такая “добровольная сдача” в суб­аренду была бы интересна. Возможная причина такого решения: квартиру изначально рассматривают как “станок для зарабатывания денег”. Или если жилье совсем уж неликвидно, не пользуется спросом, и тут вдруг нашелся арендатор, который предложил ставку выше рыночной, но с условием разрешения на пересдачу. Отдельные случаи, когда, например, арендатору нужно на несколько месяцев уехать, но он хотел бы оставить квартиру за собой — тогда он может попробовать договориться с собственником о сдаче жилья в субаренду.
Однако надо понимать, что первый арендатор получает возможность заработать на жилье собственника. При этом именно собственник рискует недвижимостью, передавая ее даже не во вторые, а в третьи руки, несет налоговое бремя, выплачивая государству 13% дохода от сдачи в аренду [если он, конечно, сдал квартиру на законных основаниях], да и вообще отвечает за все. Правда, справедливости ради надо добавить, что, если сделка пересдачи оформляется официально, под налогообложение попадает и субарендатор. По данным юристов, по общему правилу собственник платит НДФЛ со своего дохода, а субарендатор — с возникшей разницы.

 

 

793
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...

«Обнаружив в тексте ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl + Enter»